Josevita Tapety
O valor do solo urbano e a
propriedade são fatores fundamentais na busca da diminuição das diferenças
sociais. A diminuição da pobreza é resultado da regularização da propriedade
e conseqüente valorização desta através
da titularização.
O preço da terra urbana se define
através da oferta e da procura que determinam os valores de renda e
investimentos no desenvolvimento e o planejamento da cidade.
A sistemática de estímulo da
titularização, entretanto, enquanto necessariamente induzida a partir de
estímulo governamental, carece de cautelosos estudos a fim de que atinja ao
objetivos e não atuem de forma oposta e, ao invés de promover diminuição das
diferenças, aumente o valor de venda da terra e potencialize as diferenças e o
monopólio sobre o solo urbano.
O mercado de solo na América
Latina se caracteriza pelo alto nível de informalidade, altos índices de
segregação, preços altíssimos dos solos urbanizados e grande volume de vazios
urbanos, resultado da especulação imobiliária.
Enquanto por um lado há a
dificuldade em se efetivar o desenvolvimento urbano de maneira planejada,
consorcia-se a esta situação o baixo nível de investimentos na criação de novos
solos urbanizados mediante o processo de expansão planejada. Os valores
determinados a investimentos em infra-estrutura são baixos conquanto a
arrecadação em tributação destinada a re-investimentos é extremamente baixa. Os
estudos mostram que os mecanismos de recuperação de mais-valia aplicados na
maioria dos municípios latino americanos- são ineficientes e
insuficientes.
Ocorre que a tributação
imobiliária não contempla valores capazes de transformar substancialmente as
redes de abastecimento, transporte e infra-estrutura em geral. Dessa forma, também
a criação de novos distritos a partir das periferias urbanas e solo rural mais
próximo dos Centros de negócios é
insuficiente mediante os índices de crescimento populacional.
O valor do solo urbanizado e
central é substancialmente superior ao valor do solo da periferia. As fórmulas
propostas como incentivo à regularização da propriedade na America Latina, em
geral, não atingem as metas propostas. Ao contrário, atua como fortalecedor de
tais diferenças enquanto não cumpre a função de reverter os investimentos na
melhoria dos serviços e valorização do solo urbano nas zonas periféricas.
Constatado através dos exercícios
realizados e compartilhados, verifica-se que o nível de informalidade é um dos
principais elementos de empobrecimento da população de baixa renda que, além de
ser fadada a viver distante dos serviços de qualidade (tal como equipamentos de
saúde, educação e lazer), é levada a despender mais de duas vezes os valores
utilizados pela população de maior renda tanto em transportes quanto todos os
demais serviços. A informalidade e precariedade das instalações mantidas nos
centros urbanos e nas metrópoles Latino americana, institucionalizou-se e gerou
bolsões de miséria que confrontam zonas de concentração de riqueza com
possibilidade mínima de acesso à propriedade.
A situação da informalidade (
32%, segundo a Organização da Nações Unidas – Habitat . 2003 e 43% nos países
em desenvolvimento) é agente de desarticulação dos mercados imobiliários
urbanos, beneficia os operadores clandestinos e sabota a arrecadação e
conseqüentemente a toda a cidade.
A ilusão da possibilidade de
acesso a casa própria a baixo custo
através da aquisição de lote informal leva a população de baixa renda a assumir
altos custos de manutenção, transporte e
abastecimento, de maneira que tal situação mantém essas famílias em situação
precária. A ilusão de viver mais barato na periferia e na informalidade pelo
fato de pagar menos impostos devido é
substituída pelas altas despesas com
transporte e demais serviços adquiridos a custos muito mais altos que os
serviços formais e regulares.
O mercado do solo está
diretamente relacionado com a dimensão
da cidade e a expansão de suas fronteiras.
A maximização dos ganhos no mercado de terras se utiliza da
informalidade como estratégia na América Latina. Investimentos em terrenos de menos qualidade,
dificuldade de acesso e má localização redundam em criação de solo urbano mais
barato e maior lucratividade para os especuladores e agentes comerciais. Em
contrapartida, os adquirentes assumem os custos de vida nessas localidades que
se tornam mercado-alvo dos investidores.
O ciclo vicioso do loteamento
clandestino que requer investimentos do poder público em locais inadequados, titularização e
criação de serviços alimenta a criação de novos assentamentos informais e
exacerba a situação de precariedade municipal que provoca uma ma aplicação de
recursos que dificilmente serão recuperados pela cidade.
A criação e manutenção de
informalidade são características comuns tanto às grandes quanto às pequenas
cidades na América Latina. O aprofundamento das discussões quanto às regras de regularização
da propriedade, à oferta de solo urbanizado e bem localizado tanto para pobres
quanto para ricos, assim como a definição de estratégias através de pacto
atingido a partir de ampla participação social será, portanto, o instrumento
capaz de proporcionar equidade a todos os cidadãos.
Nenhum comentário:
Postar um comentário